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Zur Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten

In zwei Urteilen vom 15.05.2012 (Az.: VIII ZR 254/11 und VIII ZR 246/11) hat der Bundesgerichtshof, in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung, entschieden, dass der Vermieter zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als die Anpassung auf einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung des Vorjahres beruht.

Der Bundesgerichtshof hat bislang die Ansicht vertreten, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt. Dadurch sollten aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit einer Abrechnung vermieden und alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erreicht werden können. Mit der Begründung, dass diese Sichtweise dem mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgten Zweck, nämlich die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt, wendet sich der Bundesgerichtshof von seiner bisher vertretenen Rechtsprechung ab. Eine solche Verfahrensweise würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer (inhaltlich) fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Daneben könne es nicht hingenommen werden, dass der Vermieter, dessen Pflicht die Erteilung einer korrekten Abrechnung ist, aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht.

Praxishinweis:

Danach ist der Vermieter nur noch zur Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB berechtigt, soweit die Anpassung auf einer formell und materiell korrekten Abrechnung beruht.

Eingestellt am: 23.05.2012