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Terrorschadensversicherung ist umlagefähig

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13.10.2010, Az. 2 U 54/09 bestätigt, dass die Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerbemietvertrages umlagefähig sind, wenn der Versicherungsabschluss dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht.

Die beklagte Stadt mietete von der Klägerin zwei Bürogebäude in einem Gebäudekomplex, der einen Gesamtwert von ca. € 286 Millionen hat. Die Klägerin forderte die Zahlung anteiliger Kosten für die Terrorschadensversicherung als Nebenkosten. Im Mietvertrag war vereinbart, dass Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes dienen. Die streitgegenständliche Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen und fällt damit grundsätzlich unter die umlagefähigen Betriebskosten. Der Umlagefähigkeit der Kosten stand nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht entgegen, dass diese erst nach Vertragsabschluss entstanden sind. Grund dafür ist die vertragliche Verpflichtung des Mieters, den Mehrbetrag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht, zu zahlen.

Voraussetzung der zulässigen Umlage auf den Mieter ist aber die Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot ist Ausfluss der vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Der Bundesgerichtshof konkretisiert diesen Grundsatz dahingehend, dass nur Kosten umlagefähig sind, die durch eine gewissenhafte Abwägung aller Umstände und bei einer ordentlichen Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Abzustellen ist dabei maßgeblich auf die Sichtweise eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigt. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter stets die billigste Lösung wählen muss. Er kann vielmehr alle relevanten Kriterien mit einbeziehen. Ein vernünftiger Vermieter wird aber eine Terrorversicherung nur abschließen, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr einer Gebäudebeschädigung durch einen Terroranschlag begründen. Ein rein theoretisch bestehendes Terrorrisiko darf dagegen nicht mit erheblichen finanziellen Aufwendungen abgesichert werden.

Zu den gefährdeten Gebäuden gehören vor allem Gebäude mit Symbolcharakter, staatliche Gebäude, Gebäude in denen sich große Menschenmengen aufhalten und Gebäude, die sich in unmittelbarer Nähe der erwähnten Gebäude befinden. In dem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall handelte es sich um ein Gebäude von außergewöhnlicher Architektur, das sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions befindet. Dies reicht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs für den Status "gefährdetes Gebäude" aus.

Handelt es sich also um gefährdete Gebäude und wahrt der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot, dann ist eine abgeschlossene Terrorschadensversicherung im Rahmen der Betriebskosten auf den gewerblichen Mieter umlegbar.

Eingestellt am: 30.12.2010