Blog

Schriftform eines Gewerberaummietvertrages: Wer unterschreibt für Aktiengesellschaft?

Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine Aktiengesellschaft ist die Schriftform des § 550 BGB nur dann gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 04.11.2009, Az. XII ZR 86/07, über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertrages entschieden. Die Parteien hatten einen Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen, den nur einer der vier Vorstände einer Aktiengesellschaft unterschrieben hat. Die Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft entsprach dem Üblichen, d. h. sind mehrere Vorstände bestellt, vertreten diese grundsätzlich die Aktiengesellschaft gemeinsam mit einem weiteren Vorstandsmitglied.

Im vorliegenden Fall des BGH war also unklar, ob der diese Nachtragsvereinbarung unterzeichnende Vorstand für sich und zusätzlich auch in rechtsgeschäftlicher Vertretung eines weiteren Vorstandsmitglieds gehandelt hat. Einen insoweit erforderlichen Vertretungszusatz enthielt die Nachtragsvereinbarung nicht. Der BGH hat bislang entschieden, dass Angaben darüber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich sind. Denn ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages (z. B. BGH NJW 2008, 2178, 2179).

Sofern im Fall einer Personenmehrheit der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet wird, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Der BGH hat dies zum einen für die Gesellschafter einer GbR (z. B. BGH NJW 2004, 1103) sowie die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (z. B. BGH NJW 2002, 3389, 3391) entschieden. Wird die Vertretung der Vertragsparteien durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auch auf andere Weise deutlich, ist nach gängiger Rechtsprechung ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (z. B. BGH NJW 2008, 2178, 2180). Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof die Wahrung der Schriftform als ausreichend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (z. B. BGH NJW 2005, 2225, 2226 f.).

Praxishinweis:
Der BGH hat somit im vorliegenden zu entscheidenden Fall seine Rechtsprechung zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts und zur Erbengemeinschaft im Hinblick auf die Aktiengesellschaft fortgeführt und teilweise übertragen. Zwar ist es nicht zweifelhaft, so der BGH, unter Hinweis auf seine Entscheidung zur GmbH, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht für sich, sondern für die AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese.
Die entscheidende Frage war vielmehr, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 1 Satz 1 Aktiengesetz unerlässlich ist. Um dies hinreichend deutlich zu machen, so der BGH, bedarf es deshalb eines Vertretungszusatzes, wenn ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift auch für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will. Dabei ist es nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i. V.".

Eingestellt am: 03.02.2010