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OLG Jena: Schriftformerfordernis und Annahmefrist

Das OLG Jena hatte mit Urteil vom 13.03.2008, Az.: 1 U 130/07, über einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Multiplex-Kino mit einer Festlaufzeit von 20 Jahren zu entscheiden.

Die Parteien hatten sich vertraglich dahin gehend geeinigt, dass das Angebot des Vermieters auf Abschluss des Mietvertrages spätestens innerhalb einer Frist von fünf Kalendertagen durch Unterzeichnung und Rücksendung der Mietvertragsurkunde anzunehmen ist. Der Mieter hatte die unterschriebene Mietvertragsurkunde jedoch erst nach Ablauf der Frist zurückgesandt. Nach mehreren Jahren Vertragslaufzeit behauptet nunmehr der Mieter einen Schriftformverstoß, mit der Folge der ordentlichen Kündigung.

Das OLG Jena hat nun entschieden, dass die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB selbst dann gewahrt ist, wenn ein formbedürftiger Mietvertrag außerhalb der vertraglich vereinbarten Annahmefrist an den Antragenden unterschrieben zurückgesandt wird. Das OLG Jena argumentiert, dass auch bei verspätet vollzogener und übersandter Annahmeerklärung die "äußere Form" eingehalten sei. Wenn der Anbietende (hier: der Vermieter) die verspätete Annahmeerklärung akzeptiert, also seinerseits nochmals annimmt, und der Vertrag von beiden Parteien vollzogen wird, wäre es unnötige Förmelei, wenn der Anbietende zur Wahrung der Schriftform ein zweites Mal unterzeichnen müsste. Nach dem OLG Jena rechtfertige auch der Schutz des späteren Grundstückserwerbers keine andere Auffassung.

Die Entscheidung des OLG Jena steht damit im Gegensatz zur Entscheidung des Kammergerichts Berlin (IMR 2007, 116), wonach für den Fall, dass die andere Vertragspartei den Mietvertrag nicht noch mal unterzeichnet, zwar das Angebot schlüssig angenommen würde, aber ohne Wahrung der gesetzlichen Schriftform.

Praxishinweis

Aufgrund der unterschiedlich rechtlichen Auslegungen des OLG Jena und des Kammergerichts Berlin ist daher zwingend anzuraten, in einem langfristigen Mietvertrag eine großzügige Annahmefrist von drei bis sechs Wochen aufzunehmen und die Annahmefrist somit nicht zu kurz zu bemessen. Für den Fall dass eine Partei die unterschriebene Mietvertragsurkunde jedoch erst nach Ablauf der Frist zurücksendet, sollte vorsorglich die Mietvertragsurkunde nochmals von beiden Parteien unterzeichnet werden.

OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07

Eingestellt am: 08.01.2009