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In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, wirksam.

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt, vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 (Az. 2 U 216/14).

Der Begriff „sämtliche Wartungskosten“ umfasst auch nach dem Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters als objektiven Erklärungsempfängers alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten. Die Klausel ist auch nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss. Dabei ist eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss auch noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.

Die Klausel benachteiligt den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, insbesondere ist sie nicht intransparent (§ 307 Abs. 1 S. 1, 2 BGB). Eine nähere Aufschlüsselung oder sonstige Begrenzung insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten. Die allgemein ausreichend definierte Bezeichnung „Wartungskosten“ reicht aus, um die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Zur Ausfüllung des Begriffs kann auf die übereinstimmenden Definitionen in § 2 Nrn. 4d) und 5c) BetrKV für Heizung und Warmwasserversorgung zurückgegriffen werden. Wartungskosten sind danach „Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“. Unter Berücksichtigung dieser Definition handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten mithin um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welcher der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen.

Eingestellt am: 12.02.2016