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Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)

Der Entwurf eines Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) wurde am 2. November 2006 durch das Bundeskabinett verabschiedet. Es führt sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland ein, was zur Entstehung eines neuen börsennotierten Immobilienanlageprodukts führen wird. Das Gesetz soll rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten.

Modell der deutschen REITs

Die deutschen REITs wurden als Sonderform der deutschen Aktiengesellschaft konzipiert (REIT-AG), auf welche das deutsche Aktien- und Handelsrecht grundsätzlich anwendbar ist, sofern nicht das REIT-Gesetz Ausnahmen bestimmt.

Nach dem Vorbild der bereits bestehenden ausländischen REITs unterliegen die deutschen REITs einer "transparenten Besteuerung". Die Besonderheit liegt in der Besteuerung auf der Ebene der Gesellschafter. Das REIT-Gesetz sieht eine Mindestausschüttungspflicht von 90 % vor. Daher kann eine REIT-AG jährlich 10 % ihres Gewinns steuerfrei thesaurieren.

Voraussetzung für die REIT-AG ist, dass sich ihr Unternehmensgegenstand auf immobiliennahe Tätigkeiten beschränkt. Unter immobiliennahen Tätigkeiten versteht man den Erwerb, die Bewirtschaftung und die Veräußerung von Immobilien. Ein Handel mit unbeweglichem Vermögen ist unzulässig, so dass eine REIT-AG innerhalb eines Fünfjahreszeitraums maximal die Hälfte ihres durchschnittlichen Immobilienbestandes veräußern darf (§ 14 REIT-Gesetz). Verstößt die REIT-AG gegen den vorgenannten Grundsatz, so verliert sie ihre Steuerbefreiung (§ 18 Abs. 2 REIT-Gesetz).

Gesellschaftsrechtliche Besonderheiten

  • Gemäß § 6 des REIT-Gesetzes muss die Bezeichnung "REIT-Aktiengesellschaft" oder "REIT-AG" - unabhängig von Firmenfortführungen im Sinne von § 22 HGB - in der Firma enthalten sein. Bei einem unzulässigen Gebrauch erfolgt die umgehende Löschung durch das Registergericht.
  • Anstatt einem für eine deutsche Aktiengesellschaft erforderlichen Grundkapital in Höhe von € 50.000,- wurde für die REIT-AG ein Mindestgrundkapital von 15 Mio. Euro festgesetzt.
  • Ein Aktionär darf sich jeweils mit höchstens 10 % an der REIT-AG beteiligen. Eine Überschreitung dieser Höchstbeteiligungsgrenze führt zwar nicht zum Verlust des Dividendenanspruchs oder Stimmrechts, jedoch können diese für den die Höchstbeteiligungsgrenze übersteigenden Anteil nicht geltend gemacht werden.
  • Durch eine Mindeststreubesitzquote von 15 % soll auch Kleinanlegern eine langfristige Anlage in eine REIT-AG gewährleistet werden. Als Streubesitz zählen Beteiligungen von unter 3 %. Eine Überwachung der Mindeststreuung erfolgt anhand von jährlichen Überprüfungen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), welche wiederum Unterschreitungen des Mindestbetrages bei dem Bundeszentralamt für Steuern anzeigt.
  • Zulässig sind ausschließlich stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung, die nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrages ausgegeben werden dürfen. Vorzugsaktien ohne Stimmrecht sind unzulässig.
  • Aus Mieterschutzgründen findet das REIT-Gesetz für alle vor dem 1. Januar 2007 erbauten Bestandswohnimmobilien keine Anwendung. Als Mietwohnimmobilien wird solche Immobilien bezeichnet, deren Nutzfläche zu mehr als 50% zu Wohnzwecken dient. Die Bundesregierung hat Anfang Januar 2007 Forderungen des Bundesrates nach einer generellen Einbeziehung von Wohnimmobilien in die REIT-AG zurückgewiesen. Alle nach dem 1. Januar 2007 errichtete Neubauten, die zu mehr als 50 % gewerblich genutzt werden, können durch eine REIT-AG erworben werden.

Kapitalmarktrechtliche Besonderheiten

Das REIT-Gesetz setzt eine Börsennotierung voraus. Somit unterliegt die REIT-AG den gleichen Voraussetzungen für den Zugang zum Kapitalmarkt, wie jede andere börsennotierte Kapitalgesellschaft.

  • Die REIT-AG kann ausschließlich an einem organisierten Markt in Sinne des § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) innerhalb der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zugelassen werden.
  • Für die Zulassung zum organisierten Markt bedarf es eines Antrags innerhalb von drei Jahren nach Gründung der REIT-AG. Nach Ablauf dieser Frist kann durch die BaFin eine einmalige Nachfrist von einem Jahr gewährt werden, jedoch verliert die Gesellschaft ihren Status als Vor-REIT-AG, sofern sie diese Frist versäumt. Zum Zeitpunkt der Zulassung müssen 25 % des Gesamtnennbetrags der Aktien dem Publikum zur Verfügung stehen (vgl. § 9 BörsZulV).
  • Grundsätzlich sind die allgemeinen kapitalmarktrechtlichen Verhaltenspflichten auf die REIT-AG anwendbar: Das Insiderverbot gem. §§ 12 f. WpHG, die Ad-hoc-Publizitätpflichten gem. §15 WpHG, die Directors' Dealings gem. § 15a WpHG, das Marktmanipulationsverbot gem. § 20a WpHG, etc..

Zusammenfassung

Mit der Einführung des REIT-Gesetzes wird ein bemerkenswerter Schritt für einen konkurrenzfähigen Finanz- und Immobilienstandort Deutschland unternommen. Eine auffällige Abweichung zu internationalen REIT-Standards besteht jedoch in dem bewussten Ausschluss von Bestandwohnimmobilien. Fraglich bleibt, ob diese bereits kontrovers diskutierte und vielfach kritisierte Abweichung nur als anfängliche Kompromisslösung anzusehen ist, und ob in absehbarer Zeit eine Eingliederung der Bestandswohnimmobilien erfolgen wird.

Eingestellt am: 19.01.2007