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BGH zur Frage, ob die Vorschriften über die außerordentliche Kündigung auch auf die ordentliche Kündigung anwendbar sind

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12, entschieden, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich auch dann wirksam ist, wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Auch die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sei nicht auf die ordentliche Kündigung anwendbar.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den Fragen zu befassen, wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann und ob eine Vorschrift, die in bestimmten Fällen eine fristlose Kündigung nicht vor Ablauf einer sogenannten Sperrfrist erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündigung anwendbar ist.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen. Grund dafür sei, dass die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaube und somit kein Grund bestehe die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen.

Des Weiteren urteilte der Bundesgerichtshof, dass auch die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, welche im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden könne. Denn Zweck der Vorschrift sei es zu verhindern, dass eine etwaige Obdachlosigkeit des Mieters verhindert werden könne. Diese Gefahr bestünde wegen der einzuhaltenden Fristen bei der ordentlichen Kündigung aber gerade nicht.

Eingestellt am: 08.11.2012