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BGH zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen und Sicherheitszuschlag

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10, entschieden, dass die letzte Betriebskostenabrechnung die Grundlage einer Anpassung der Vorauszahlungen bildet und für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten kein Raum verbleibt.

Danach ist eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur angemessen im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB, wenn sich die Anpassung auf die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres bezieht. Die letzte Betriebskostenabrechnung sei Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung, hindere aber nicht die Berücksichtigung anderer, konkret zu erwartender Entwicklungen der Betriebskosten. Allerdings sei ein "abstrakter" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% wegen möglicher Preissteigerungen nicht zulässig, wenn dieser nicht durch konkret zu erwartende Umstände gestützt werden könne. Preissteigerungen könnten nur, so der Bundesgerichtshof, unter der Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden.

Praxishinweis:
Zwar ist die Vorschrift des § 560 BGB nur auf Wohnraummietverhältnisse und gemäß § 578 BGB gerade nicht auf Gewerbemietverträge anwendbar. Doch auch im Gewerbemietrecht sollen sich die Vorauszahlungen an den tatsächlich anfallenden Kosten orientieren, so dass auch hier ein pauschaler Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die Vorauszahlungen unwirksam sein dürfte.

Eingestellt am: 23.11.2011