Blog

BGH-Urteil zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Entscheidung:

Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.07.2012 - Az: VIII ZR 138/11 - entschieden, dass dem Mieter auch dann gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Der Mieter habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit Last fällt. Eine Milderung der Haftung und eine Privilegierung des Mieters bestünden auch dann nicht, wenn der Mieter die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzt. BeiZweifeln könne der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen. So würde die Möglichkeit bleiben, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im Einzelnen:

In dem vorliegenden Verfahren haben die Mieter die vereinbarte Miete über Monate hinweg gemindert, weil sie von baulichen Mängeln ausgegangen sind, die Schimmel und Kondenswasser verursachten. Die Vermieter klagten daraufhin die rückständigen Mietzahlungen nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses ein. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens wurden bauliche Mängel verneint und stattdessen ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter als Ursache für die Schimmelpilzbildung identifiziert. In der ersten Instanz wurde der Klage vollumfänglich stattgegeben. Die Mieter beglichen sodann die noch offenen Mietrückstände und zahlten unter Vorbehalt wieder die volle Miete.

Auf die Berufung der Mieter wies das Berufungsgericht die Klage hinsichtlich der Räumung ab - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend erledigt erklärt hatten - weil die Mieter kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und die Mieter die Mietrückstände vollständig beglichen hätten.

Die Revision hatte Erfolg. Nach Ansicht des BGH musste sich den Mietern die Vermutung aufdrängen, dass bedingt durch das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine höhere Luftfeuchtigkeit bestehe, durch welche höhere Ansprüche an das Lüftungsverhalten zu stellen waren. Die Mietrückstände wurden zudem nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beglichen, sodass die Kündigung wirksam sei.

Eingestellt am: 23.07.2012