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BGH stärkt Rechte von Mietern bei Hausmeisterkosten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem neueren Urteil vom 20.02.2008 (Az.: XIII ZR 27/07) u. a. die Rechte des Mieters bei Hausmeisterkosten gestärkt. Der BGH hat einem Mieter Recht gegeben, der sich gegen seine Betriebskostenabrechnung zur Wehr gesetzt hatte. In der Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter pauschal 10% als nicht umlagefähige Hausmeisterkosten angesetzt und hiervon abgezogen. Der BGH hat hierzu grundsätzlich festgehalten, dass zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister grundsätzlich die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, gehören. Dies gilt allerdings nur, soweit die Arbeitskosten nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Demnach reicht ein pauschaler Abzug der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten grundsätzlich nicht aus. Entscheidend so der BGH sei der tatsächliche Aufwand des Hausmeisters für die jeweiligen Arbeiten. Ein Indiz hierfür könne in der Leistungsbeschreibung der vertraglichen Vereinbarung mit dem Hausmeister zu sehen sein. Sofern der Vermieter bei den Kosten des Hausmeisters einen pauschalen Abzug der nicht umlagefähigen Kosten vornimmt, genügt ein Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es sodann, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgenommen werden können.

Das vorgenannte Urteil ist im Bereich des Wohnraummietrechts ergangen. Eine vergleichbare Rechtsprechung gibt es zwar bislang für Gewerbemietverträge nicht, wegen der Tendenz der Rechtsprechung, vielfach die Regelungen bezüglich der Wohnungsmietverträge auch auf Gewerbemietverträge zu übertragen, erscheint es wahrscheinlich, dass eine entsprechende Rechtsprechung zu den Gewerberaummietverträgen ergehen wird. Demnach sollte zum einen in der vertraglichen Vereinbarung mit dem Hausmeister darauf geachtet werden, dass in der Leistungsbeschreibung eine entsprechende Differenzierung vorgenommen wird. Zudem sollte in der vertraglichen Vereinbarung mit dem Hausmeister vorgesehen werden, dass der Hausmeister verpflichtet ist, eine nach der Umlagefähigkeit differenzierende Abrechnung gegenüber dem Vermieter zu erstellen, so dass der Vermieter einen einfachen Nachweis der angefallenen umlagefähigen Kosten zur Hand hat.

Eingestellt am: 11.06.2008