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BGH: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer Entscheidung vom 23.07.2008, Az. XII ZR 134/06, die Voraussetzungen für eine sogenannte Zahlungsrückstandskündigung bei schleppender Zahlungsweise des Mieters präzisiert: "Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alternative 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alternative 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinander folgenden Zahlungszeiträumen (in dem vom BGH entschiedenen Fall: Monaten) resultiert. Ein Rückstand, der diese Voraussetzungen nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB)."

Die am Wortlaut des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB orientierte Auslegung des BHG ist zu begrüßen. Sie wird überwiegend auch in der Literatur vertreten und entspricht der älteren Rechtsprechung.

Praxishinweis:

Ein geschickter Mieter kann sich über eine an diese Rechtsprechung ausgerichtete Minderzahlung längere Zeit der Gefahr einer Kündigung entziehen. Der Vermieter kann, wenn er das Verhalten des Mieters nicht hinnehmen will, die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB schaffen, indem er dem Mieter eine Frist setzt oder den Mieter erfolglos abmahnt.

Eingestellt am: 12.11.2008