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BGH: Ersetzung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Haushaltes durch den Verbraucherpreisindex

Der BGH hat in seinem Urteil vom 04.03.2009, Az.: XII ZR 141/07, erstmals entschieden, dass für den Fall, dass die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages die Anpassung der Miete nach dem Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Haushaltes vereinbart haben, nach dem Wegfall dieses Index im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf den Verbraucherpreisindex (VPI) abzustellen ist. Bei der Umstellung auf einen neuen Index und ein neues Basisjahr müssen die auf das frühere Basisjahr bezogenen Werte neu errechnet werden. Die Ergebnisse für die vor dem neuen Basisjahr liegenden Zeiträume müssen umbasiert werden.

Die Klägerin hatte der Beklagten Gewerberäume untervermietet. Die Parteien streiten über die Berechtigung einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Mietvertraglich vereinbart hatten die Parteien im August 1994 als Grundlage für die Wertsicherung den Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes (Basis 1980 = 100). Der BGH hat nun erstmals entschieden, dass mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts eine Regelungslücke entstanden sei, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden müsse. Nach der ergänzenden Auslegung des zugrunde liegenden Vertragsverhältnisses sei für die automatische Anpassung der Untermiete ab dem 01.01.2000 auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen. Nach dem BGH sei nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien, hätten sie diesen Fall bedacht, auf jede automatische Anpassung verzichtet und stattdessen vorgesehen hätten, die Untermiete nach Maßgabe einer sich verändernden Geldwert- und Preisentwicklung jeweils neu auszuhandeln. Zum andern lasse der Untermietvertrag nicht unmittelbar erkennen, nach welchem Wertmaßstab nunmehr - nach Wegfall des in der Gleitklausel in Bezug genommenen Index - die gewollte automatische Anpassung der Untermiete erfolgen soll. Der BGH führte ferner hierzu aus:

"Hätten die Vertragsparteien den Fall bedacht, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp (4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen) zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: "Verbraucherpreisindex"), so hätten sie diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen des Untermietzinses vereinbart."

Nach der von den Vertragsparteien vereinbarten Gleitklausel sollte der Untermietzins immer dann angepasst werden, wenn die Indexentwicklung eine bestimmte Punktezahl erreicht. Demnach muss auch bei der Umstellung des Index auf ein neues Basisjahr dem Rechnung getragen werden. Dies geschehe nach dem BGH dadurch, dass die für das neue Basisjahr und die Folgejahre bereits veröffentlichten, aber noch auf das frühere Basisjahr bezogenen Werte neu errechnet und die insoweit bereits veröffentlichten Werte ersetzen werden müssen. Die Ergebnisse für die vor dem neuen Basisjahr liegenden Zeiträume müssen ferner umbasiert werden.

Praxishinweis:
Das Urteil dürfte ein großes Stück an Rechtssicherheit schaffen und daher für die Praxis von hoher Relevanz sein. Gerade in älteren gewerblichen Mietverträgen dürften sich noch Wertsicherungsklauseln befinden, die auf einen nicht mehr fortgeführten Index abstellen. Soweit diese Mietverträge keine abweichenden Regelungen vorsehen, können die Vertragsparteien nun auf Grundlage des vorliegenden BGH-Urteils eine entsprechende Änderung des Mietvertrages verlangen. Weiterhin zu empfehlen ist jedoch, die entsprechende Änderung des Mietvertrages - Ersetzung des nicht mehr fortgeführten Index mit dem Verbraucherpreisindex - im Wege eines schriftlichen Nachtrags zum Mietvertrag zu vereinbaren.

Eingestellt am: 09.06.2009