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BGH entscheidet über Vermietung vom Reißbrett

Gegenstand der Entscheidung war ein Urteil des OLG Naumburg vom 07.09.2004 (Az: 9 U 3/04). Das OLG Naumburg hatte entschieden, dass der mietvertragliche Übergabezeitpunkt nicht bestimmt genug geregelt sei, wenn der Mietvertrag lediglich vorsehe, dass das Mietverhältnis mit der nicht näher definierten Übergabe beginne. Das OLG Naumburg hatte daher die Kündigung des Mieters innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist und damit vor Ablauf der vereinbarten 15-jährigen Laufzeit zugelassen mit dem Argument, ein wesentlicher Vertragsinhalt, nämlich die Mietzeit, sei deshalb nicht hinreichend bestimmt, weil der Mietbeginn sich nicht konkret aus dem Mietvertrag ergebe.

Dieser sehr weitgehenden Interpretation des Schriftformerfordernisses ist der Bundesgerichtshof nun entgegengetreten. Richtigerweise hat der Bundesgerichtshof dargelegt, dass es genüge, wenn der Zeitpunkt des Mietbeginns (nach erfolgter Übergabe) bestimmbar ist. Ausdrücklich bezieht der Bundesgerichtshof sich auf die praktischen Bedürfnisse und die wirtschaftliche Unverzichtbarkeit der Vermietung noch nicht fertiggestellter Räume, welche nicht über Gebühr erschwert werden solle. Es ist daher davon auszugehen, dass mietvertragliche Regelungen, die hinsichtlich des Beginns des Mietverhältnisses lediglich abstrakt an die Übergabe anknüpfen, das Schriftformerfordernis zumindest dann wahren, wenn bei Übergabe ein ordnungsgemäßes von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll erstellt wird, in dem das Datum der Übergabe festgehalten wird.

Da der BGH nicht näher ausführt, unter welchen Voraussetzungen die erforderliche Bestimmbarkeit des Mietbeginns gegeben ist, empfiehlt es sich allerdings aus Vorsichtsgründen weiterhin, den tatsächlichen Übergabezeitpunkt nicht nur im Übergabeprotokoll, sondern in einem formwirksamen Nachtrag zum Mietvertrag festzuhalten und im Ursprungsvertrag eine diesbezügliche Verpflichtung der Parteien vorzusehen.

Ob diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine generelle Trendwende hin zu einer stärkeren Berücksichtigung des Sinn und Zwecks des Schriftformerfordernisses (Erwerberschutz) und hin zu größerer Rücksicht auf praktische Bedürfnisse bedeutet, bleibt abzuwarten.

Eingestellt am: 15.06.2006