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BGH: Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Beendigung eines Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 315/11, entschieden, dass einem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden kann, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Nach der Rechtsprechung des Senats kann ein Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Anderenfalls könne der Vermieter die Fälligkeit des Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszögern, so dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne praktische Bedeutung bliebe.

Diese Überlegung gelte jedoch nicht bei einem noch bestehenden Mietverhältnis, weil der Mieter hinreichend durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geschützt sei. Ein Anspruch auf Rückzahlung komme in diesem Fall mangels Bestehen einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht.

Dieselben Erwägungen seien bei einem beendeten Mietverhältnis, bei welchem die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB noch während des Mietverhältnisses abgelaufen sei, heranzuziehen. Der Mieter sei in einem solchen Fall nicht schutzwürdig, weil er während der Dauer des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, die laufenden Vorauszahlungen zurückzuhalten und so Druck auf den Vermieter auszuüben. Erst Recht komme eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, wenn der Abrechnungsanspruch des Mieters bereits während der Dauer des Mietverhältnisses verjährt sei.

Praxishinweis:

Während eines noch laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter berechtigt, die weiteren Vorauszahlungen gemäß § 273 BGB zu verweigern, falls der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Die Frist zur Abrechnung beträgt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ein Jahr. Dem Mieter steht mit diesem Zurückbehaltungsrecht ein starkes Druckmittel gegen den Vermieter zur Verfügung. Ein Rückzahlungsanspruch besteht daneben nicht. Grundsätzlich gilt nach der Beendigung des Mietverhältnisses, dass der Mieter Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann, falls der Vermieter nicht fristgerecht die Betriebskostenabrechnung erteilt. Der Rückzahlungsanspruch entfällt durch die nachträgliche Erteilung der Abrechnung. Hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht keinen Gebrauch gemacht und/oder den Anspruch auf Abrechnung verjähren lassen, ist der Mieter nicht schutzwürdig. Ein Rückzahlungsanspruch steht ihm dann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu.

Eingestellt am: 29.11.2012