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Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen sind unwirksam

Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen sind unwirksam

Mit Urteil vom 18. Oktober 2006 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen für unwirksam erklärt, sofern sich diese an starren prozentualen Beteiligungen und Fristen ausrichten. Der BGH begründet die Unwirksamkeit mit der Gefahr der unangemessenen Benachteiligung des Mieters (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06).

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, mithin auch die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. In Wohnraummietverträgen wird daher regelmäßig der Mieter verpflichtet, während des Mietverhältnisses unter Vorgabe bestimmter Fristenpläne Schönheitsreparaturen an der Mietsache durchzuführen. Dieser Verpflichtung wird häufig eine sogenannte Abgeltungsklausel beigefügt. Als Abgeltungsklauseln bezeichnet man vertragliche Klauseln, die den Mieter verpflichten, sich bei Mietende an zukünftigen Schönheitsreparaturkosten zu beteiligen, obwohl nach den vereinbarten Reparaturfristen noch kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen fällig geworden ist.

Zweck dieser Klauseln ist es, den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auf einen vorher festgelegten, prozentualen Anteil für den Abnutzungszeitraum seit der letzten Schönheitsreparatur während des Mietverhältnisses in Anspruch nehmen zu können.

Derartige Abgeltungsklauseln hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung entgegen seiner früheren Auffassung für unwirksam erklärt. Der BGH knüpft an seine bestehende Rechtsauffassung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/04) an, wonach vertraglich vereinbarte Bestimmungen unwirksam sind, wenn hierdurch der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan verpflichtet wird. Die Rechtsprechung begründet die Unwirksamkeit damit, dass der Mieter mit zu hohen Renovierungspflichten ungerechtfertigt belastet wird, weil der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung unberücksichtigt bleibt.

Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH ausdrücklich - unter Übertragung der Erwägungen zu den starren Fristenplänen auf die Abgeltungsklauseln - seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Danach sind Abgeltungsklauseln, die auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen, unwirksam, weil hierbei der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung unberücksichtigt bleibt und dadurch der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Insbesondere in den Fällen des überdurchschnittlichen Erhaltungszustandes und der unterdurchschnittlichen Nutzung einer Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsklausel dazu, dass dem Mieter erheblich höhere zeitanteilige Renovierungskosten auferlegt werden, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.

Eingestellt am: 12.12.2006